FAQ – HÄUFIGE FRAGEN

Die WEG-Jahresabrechnung ist die Gegenüberstellung aller Einnahmen und Ausgaben einer Wohnungseigentümergemeinschaft innerhalb eines Abrechnungszeitraums.

Sie zeigt, welche Kosten angefallen sind und ob sich für den einzelnen Eigentümer eine Nachzahlung oder ein Guthaben ergibt.

Der Wirtschaftsplan ist eine Vorschau auf die voraussichtlichen Kosten eines Jahres. Er legt die Vorauszahlungen der einzelnen Eigentümer fest.

Die Jahresabrechnung zeigt die tatsächlich entstandenen Kosten. Diese werden mit den geleisteten Vorauszahlungen der Eigentümer verrechnet. Das Ergebnis ist die Abrechnungsspitze.

Die WEG-Jahresabrechnung betrifft das Verhältnis zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft und dem einzelnen Eigentümer.

Die Betriebskostenabrechnung betrifft das Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter. Sie enthält nur umlagefähige Betriebskosten, die laut Gesetz auf den Mieter umgelegt werden dürfen.

Die WEG-Jahresabrechnung wird ungefähr 1-6 Monate nach Abschluss des Abrechnungszeitraums erstellt. In der Regel ist das das Ende des Kalenderjahres, also der 31.12. Zunächst werden von den Stadtwerken die verbrauchsabhängigen Kosten für das Gebäude (wie Strom, Wasser und Heizung) ermittelt. Abhängig von der Heizungsversorgung wird danach die hausinterne Verteilung über die Heizkostenabrechnung von einem externen Dienstleister vorgenommen. Im Anschluss können wir als Immobilienverwaltung die Abrechnung fertigstellen und Ihnen zur Verfügung stellen. Wir haben in unserer Terminplanung bereits alle Termine geplant. Sofern Interesse besteht, können unsere Mitarbeiter einen konkreten Termin nennen.

Das Wohnungseigentumsgesetz sieht keine explizite gesetzliche Frist vor, bis wann eine Jahresabrechnung erstellt sein muss.

Gemäss § 556 (3) BGB muss die Betriebskostenabrechnung bis 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums erstellt und dem Mieter zugestellt werden. Die Zustellung ist wichtig. 

Die Jahresabrechnung wird von der Eigentümerversammlung beschlossen. Erst mit dem Beschluss wird das Abrechnungsergebnis fällig.

Eine Nachzahlung ist erst nach dem Beschluss in der Eigentümerversammlung fällig. Die Zahlungsfrist steht auf der Abrechnung oder im Beschluss-Protokoll.

Ja. Jeder Eigentümer hat ein Recht auf Belegeinsicht. Die Einsicht erfolgt nach Terminvereinbarung in unseren Geschäftsräumen.

Alle Eigentümer haben lediglich ein Einsichtsrecht. Ein Zusenden von Unterlagen ist nicht geschuldet.

Ja. Gegen den Beschluss kann innerhalb eines Monats nach Beschlussfassung Anfechtungsklage beim zuständigen Amtsgericht erhoben werden.

Eine Nachzahlung entsteht, wenn Ihre Vorauszahlungen niedriger waren als die tatsächlichen Kosten.

Häufige Gründe:

• gestiegene Energiepreise
• höherer Verbrauch
• ungeplante Instandhaltungen

Umlagefähige Kosten sind Betriebskosten, die laut Gesetz oder Vereinbarung vom Eigentümer an den Mieter weitergegeben werden dürfen. Klassische Beispiel sind: Wasser, Heizung, Müll, Hausreinigung.

Nicht umlagefähig sind z. B. Kosten für Reparaturen, Verwaltungskosten oder Sparbeträge auf die Erhaltungsrücklage / Instandhaltungsrücklage. Diese tragen die Eigentümer im Verhältnis des vereinbarten Kostenverteilerschlüssels.

Der Verteilerschlüssel legt fest, wie Kosten auf die Eigentümer verteilt werden.
Typische Schlüssel sind:

• Miteigentumsanteile
• Wohnfläche
• Verbrauch

Miteigentumsanteile (MEA) sind rechnerische Anteile am Gemeinschaftseigentum. Sie bestimmen unter anderem die Kostenverteilung und meist das Stimmrecht in der Eigentümerversammlung.

Die Instandhaltungsrücklage ist ein Geldbetrag, den die Gemeinschaft für zukünftige Reparaturen ansammelt. Sie ist keine umlagefähige Betriebskostenposition für Mieter.

Der Wirtschaftsplan basiert auf Schätzungen. Die Jahresabrechnung enthält die tatsächlich angefallenen Kosten. Abweichungen sind daher normal.

Bitte nehmen Sie frühzeitig Kontakt mit uns auf. In vielen Fällen kann eine Lösung gefunden werden. Zum Bespiel durch eine Ratenzahlung oder eine kurzzeitige Stundung.

Die Heizkosten werden teilweise nach Verbrauch und teilweise nach Wohnfläche verteilt. Die gesetzliche Grundlage ist die Heizkostenverordnung.en werden. Zum Bespiel durch eine Ratenzahlung oder eine kurzzeitige Stundung.

Ein Teil der Heizkosten sind Grundkosten. Diese entstehen unabhängig vom individuellen Verbrauch. In erster Linie werden hiermit Leitungsverluste beim Transport der Wärme berücksichtigt.

Grundkosten: feste Kosten, die unabhängig vom Verbrauch anfallen. 

Verbrauchskosten: Kosten, die sich nach dem gemessenen Heizverhalten richten.

Die Abrechnung erfolgt durch einen externen Messdienstleister. Die Verwaltung übernimmt die Werte in die Jahresabrechnung.

Nein, die Gebühr für Zwischenablesung/Nutzerwechsel ist keine umlagefähige Betriebskostenposition, sondern gilt nach herrschender Meinung als Verwaltungskosten.

Ein Wasserzähler misst den tatsächlichen Wasserverbrauch in Kubikmetern (m³). Auf dem Display steht eine Zahlenreihe. Ein Wärmezähler misst die verbrauchte Heizenergie, meist in Kilowattstunden (kWh) oder Megawattstunden (MWh). Wichtig: Notieren Sie immer den kompletten angezeigten Wert inklusive Einheit und Ablesedatum.

Ein Heizkostenverteiler sitzt direkt am Heizkörper. Er misst nicht die Energie in kWh, sondern sogenannte Verbrauchseinheiten.  Digitale Geräte zeigen im Display mehrere Werte im Wechsel an:

• aktueller Verbrauch
• Stichtagswert des Vorjahres
• Gerätekennnummer

Für die Abrechnung ist der Stichtagswert zum Abrechnungsende maßgeblich.

Bestimmte Kosten gelten als haushaltsnahe Dienstleistungen oder Handwerkerleistungen gemäss § 35a EStG.
Begünstigt ist nur der Lohnanteil, nicht das Material.

Sie erhalten eine separate Aufstellung mit dem Namen „Enthaltene Lohnkosten“. Diese ist für Ihre Steuererklärung bestimmt.

Der Betrag ändert sich, weil jedes Jahr unterschiedliche Leistungen anfallen.
Zum Beispiel:

• mehr oder weniger Reinigungsarbeiten
• zusätzliche Garten- oder Winterdienste
• unterschiedliche Handwerkerleistungen

In der Jahresabrechnung stehen alle tatsächlich bezahlten Beträge laut Bank. Meist als Bruttobeträge. Die Lohnkostenaufstellung ist für die Steuer gemäss § 35a EStG. Sie enthält nur den reinen Arbeitslohn, ohne Material und ohne nicht begünstigte Kosten.

Abweichungen entstehen durch:

• Herausrechnung von Material
• nicht steuerbegünstigte Positionen
• Rundungsdifferenzen bei der Verteilung

Die gesetzlichen Bestimmungen bei Eigentumswechsel sind genau festgelegt. Die WEG-Jahresabrechnung ist eine Jahresabrechnung, die nicht personen-, sondern objektbezogen ist. Diese ist zwingend mit dem Eigentümer abzurechnen, der zum Zeitpunkt der Fälligkeit im Grundbuch eingetragen ist. Im Normalfall ist dies der neue Eigentümer.

Ebenso verhält es sich mit Nachzahlungen/Guthaben, diese sind mit dem Eigentümer abzurechnen, der zum Zeitpunkt der Beschlussfassung (genaugenommen Fälligkeit) der im Grundbuch eingetragene Eigentümer ist. Hier ist es unerheblich, welcher Zeitraum abgerechnet wird.

Erleichterung für Sie

Um Ihnen als Käufer die Abrechnung mit dem Verkäufer zu erleichtern, stellen wir immer 3 Abrechnungen aus, nämlich für den Gesamtzeitraum (da der derzeitige Eigentümer diesen Abrechnungsbetrag bezahlen muss/zurückerhält) sowie 1 Abrechnung für den Zeitraum bis zum Eigentumsübergang und 1 Abrechnung nach dem Zeitraum des Eigentumsübergangs. 

Eine interne Abrechnung ist zwischen den Vertragspartnern vorzunehmen (Käufer / Verkäufer).

Das steht im Beschluss. In der Regel wird die Jahresabrechnung sofort – also am Tag der Beschlussfassung – fällig.

Die Schweidler GmbH bietet Unterstützung und Informationen zum Mieterwechsel. Am besten nutzt Sie unser Online-Formular. Hier werden alle wichtigen Informationen abgefragt und anschließend die weiteren Veranlassungen getroffen. Das Formular findet man unter schweidler.gmbh > Kontakt > Mieterwechsel.

Ja. Wenn mit einer Nachzahlung zu rechnen ist, darf ein angemessener Teil der Kaution bis zur nächsten Abrechnung einbehalten werden.

Der Abrechnungszeitraum steht auf der ersten Seite der Jahresabrechnung. Meist ist es das Kalenderjahr vom 01.01. bis 31.12.

Die Zustellung erfolgt per E-Mail. Sollte keine E-Mail-Adresse vorliegen, erfolgt die Zustellung per Post.

Über offene Beträge erhalten Sie von uns eine Zahlungserinnerung. Sofern wir keine Rückmeldung erhalten, wird das Mahnverfahren eröffnet. Hierbei entstehen Mahngebühren.

Sie können jederzeit im laufenden Jahr Anträge stellen. Informationen erhalten Sie hierzu auf schweidlerhv.de → Aktuelles → Beschlussanträge jederzeit stellen oder über den angegebenen QR-Code.

Laut Wohnungseigentumsgesetz beträgt die Soll-Frist 3 Wochen. Diese dient dazu, dass sich die einzelnen Eigentümer auf die genannten Tagesordnungspunkte vorbereiten können. Wenn die Frist unterschritten wird, ist dies grundsätzlich unproblematisch, solang noch ausreichend Vorbereitungszeit bleibt.

Die Zugangsdaten für die Videokonferenz erhalten Sie mit der Einladung. Hier steht der Link inkl. Meeting-ID und Kenncode.

Die Eigentümerversammlung wird üblicherweise bei der Schweidler GmbH hybrid abgehalten. Alle Eigentümer haben die Möglichkeit sich per Videokonferenz zuzuschalten oder in Präsenz im Büro zu erscheinen.

Sie haben die Möglichkeit sich per Telefon hinzuzuschalten. Dazu wählen Sie bitte die Telefon-Nummer 069 50502596. Über das Telefon müssen Sie dann die o.g. Meeting-ID sowie das Passwort eingeben. Über die telefonische Teilnahme ist die nonverbale Kommunikation eingeschränkt. Daher sollten die anderen Teilnahmemöglichkeiten bevorzugt werden.

Sie haben auch die Möglichkeit an der Videokonferenz in unserem Büro (Am Weichselgarten 19, 91058 Erlangen) teilzunehmen. Hierzu bitten wir Sie sich rechtzeitig (mind. 24 Stunden vorher) anzumelden, damit wir entsprechendes Personal für Sie vorhalten können

Soweit Sie nicht an der Eigentümerversammlung teilnehmen können, bitten wir Sie eine Vollmacht an uns oder einen Dritten auszustellen. Bitte beachten Sie:

• Nutzen Sie gerne unkompliziert unser Online-Formular für die Vollmacht. schweidlerhv.de → Kontakt → Vollmacht für Eigentümerversammlung
• Der Bevollmächtigte muss geschäftsfähig sein.
• Die Vertretungsregelungen laut Teilungserklärung finden Sie in der Einladung.
• Die Vollmacht ist bitte vor Beginn der Eigentümerversammlung vorzulegen. Nach § 25 (3) WEG genügt die Textform (z.B. E-Mail).

Die Versammlung ist immer beschlussfähig. Nach welchem Prinzip sich die Stimmen bei der Abstimmung verteilen, ist in der Einladung zur Eigentümerversammlung angegeben. Beschlüsse kommen i.d.R. mit einfacher Mehrheit gemäss § 25 (1) WEG zustande.

An der Versammlung dürfen nur Eigentümer oder ordnungsgemäß bevollmächtigte Personen teilnehmen. Wenn eine fremde Person (ohne Vollmacht) teilnimmt (wie z.B. der nicht im Grundbuch eingetragene Ehegatte, Kinder, nur Nießbrauchberechtigte, …) kann dies im Falle einer Anfechtung  zur Aufhebung aller Beschlüsse führen.

Im Anschluss an die Tagesordnung können noch Punkte von allgemeiner Bedeutung besprochen werden. Beschlüsse können hier nicht gefasst werden, da diese in der Einladung angekündigt werden müssen. Daher gibt es auch kein „Sonstiges“. 

Zu den Versicherungsschäden gehören alle Wasserschäden, Brandschäden sowie Schäden die durch Sturm, Hagel oder sonstige Naturgewalten (Elementarschäden) entstanden sind.

Zunächst kümmert sich die Immobilienverwaltung um alle wichtigen Maßnahmen. Diese kann auch alle Fragen beantworten.

Nein. Die Schadenmeldung bei der Wohngebäudeversicherung übernehmen wir als Immobilienverwaltung. Bei Schäden am Inventar muss der Bewohner seine Hausratversicherung selbst informieren.

Gemeinschaftseigentum sind alle Gebäudeteile, die allen Eigentümern gemeinsam gehören. Zum Beispiel Dach, Fassade, tragende Wände oder gemeinschaftliche Leitungen

Sondereigentum ist das Eigentum innerhalb der Wohnung. Zum Beispiel Bodenbeläge, Innentüren oder nicht tragende Innenwände.

Von der Immobilienverwaltung wird eine Leckortung veranlasst. Das Leckortungsunternehmen kann mit verschiedenen Messmethoden herausfinden, wo das Wasser herkommt.

Eine Leckortung ist ein technisches Verfahren zur Ortung undichten Stellen in Leitungen oder Bauteilen. Dabei werden spezielle Messgeräte eingesetzt, ohne große Bauteile zu öffnen.

Um die Reparatur der Schadenursache kümmert sich entweder die Immobilienverwaltung, wenn die Ursache im Gemeinschaftseigentum liegt, oder der Eigentümer, wenn die Ursache im Sondereigentum liegt.

Dann ist der jeweilige Eigentümer für die Reparatur verantwortlich. Gerne unterstützen wir bei der Koordination gegen Beauftragung.

Sollte eine Trocknungsmaßnahme erforderlich sein, werden wir als Immobilienverwaltung diese schnellstmöglich umsetzen. In der Regel nimmt eine Trocknungsmaßnahme 2-3 Wochen Zeit in Anspruch. Der hierbei anfallende Stromverbrauch wird über einen extra Stromzähler gemessen und wiedererstattet.

Trocknungsgeräte erzeugen Betriebsgeräusche. Diese sind vergleichbar mit einem stärkeren Ventilator. Ein Dauerbetrieb ist in der Regel notwendig.

Die Erstattung der Stromkosten erfolgt über uns. Wir werden vom Trocknungsunternehmen nach Abschluss der Arbeiten eine Information über den Verbrauch in kWh erhalten. Diesen Stromverbrauch machen wir bei der Versicherung geltend. Nachdem die Versicherung die Kosten, welche pauschal mit ca. 30 Cent je kWh abgerechnet werden, erstattet hat, leiten wir diese an den Bewohner weiter. Hierzu benötigen wir die Bankverbindung des Bewohners, sofern diese nicht schon vorliegt. Im Normalfall dauert die Erstattung mehrere Wochen. Das sollte ausreichen, da i.d.R. die Strom-Abrechnung erst am Ende des Jahres kommt.

Sollten Sie wünschen, dass exakt nach dem Strom-Tarif des Bewohners abgerechnet wird, benötigen wir einen Nachweis über den aktuellen Strompreis, zum Beispiel über den Vertrag oder eine Bestätigung durch den Stromversorger.

Das Trocknungsunternehmen wird dem Bewohner eine Karte geben, welche er bei seinem Stromversorger einreichen kann. Damit soll sichergestellt werden, dass er nicht unnötig einen höheren Abschlag in der Zukunft bezahlen muss.

Nach Abschluss der Trocknungsmaßnahme wird die Wiederherstellung durchgeführt. Die Sanierung des gemeinschaftlichen Eigentums ist Sache des Verwalters. Die Sanierung des Sondereigentums obliegt dem jeweiligen Eigentümer. Gerne werden wir die Renovierung des Sondereigentums gegen Bezahlung abwickeln. Sofern Sie sich selbst um die Renovierung Ihrer Wohnung kümmern möchten, können Sie gerne alle Belege bei uns einreichen. Wir geben diese dann an die Versicherung zur Prüfung weiter.

Wiederherstellung bedeutet, dass der Zustand vor dem Schaden wiederhergestellt wird. Es besteht kein Anspruch auf Modernisierung oder Verbesserung.

Das ist grundsätzlich möglich. Voraussetzung ist die Zustimmung der Versicherung. Die Auszahlung erfolgt in der Regel nur in Höhe der nachgewiesenen oder kalkulierten Kosten.

Die Dauer hängt vom Umfang des Schadens ab. Kleinere Schäden sind oft innerhalb weniger Wochen abgeschlossen. Bei umfangreichen Arbeiten kann es mehrere Monate dauern.

Inventar ist über die Wohngebäudeversicherung grundsätzlich nicht versichert. Hier wäre die Hausratversicherung des Bewohners zuständig. Wir empfehlen daher bei Schäden am Inventar eine Information an die Hausratversicherung zu richten.

Die Wohngebäudeversicherung versichert das Gebäude und fest eingebaute Bestandteile. Die Hausratversicherung versichert bewegliche Gegenstände wie Möbel, Kleidung oder Elektrogeräte.

Ja. Beschädigte Gegenstände sollten bis zur Freigabe durch die Hausratversicherung aufbewahrt oder zumindest fotografisch dokumentiert werden.

Sollte durch die Beeinträchtigungen vom Mieter eine Mietminderung geltend gemacht werden, benötigen wir das Minderungsschreiben sowie eine Kopie des Mietvertrages. Wir werden diese dann prüfen und an den Versicherer weiterleiten. Eine Erstattung wird direkt an den Eigentümer erfolgen.

Eine Mietminderung ist die gesetzlich zulässige Reduzierung der Miete, wenn die Wohnung aufgrund eines Mangels nur eingeschränkt nutzbar ist.

Nein. Eine Mietminderung muss angemessen und sachlich begründet sein. Wir prüfen jeden Einzelfall.

Bitte informieren Sie umgehend die Immobilienverwaltung. Sofern möglich, drehen Sie die Wasserzufuhr ab und sichern Sie gefährdete Gegenstände.

Ja. Für Leckortung, Reparatur und Trocknung ist der Zugang zur Wohnung erforderlich. Termine sollten zeitnah ermöglicht werden, um Folgeschäden zu vermeiden.

Folgeschäden sind zusätzliche Schäden, die entstehen, wenn nicht schnell genug reagiert wird. Zum Beispiel Schimmelbildung durch anhaltende Feuchtigkeit.